Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 04.02.2015 (AZ:VIII ZR 175/14) entschieden, dass der Vermieter auch einem sozialhilfe-berechtigten Mieter außerordentlich fristlos kündigen kann, wenn dieser nicht in der Lage ist, pünktlich seine Mietzahlungen zu leisten und mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug gerät.
Unabhängig davon, ob dieser rechtzeitig einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt hat und lediglich die erforderlichen Unterkunftskosten nicht rechtzeitig bewilligt worden sind.
Der Entscheidung des BGH lag nachfolgender Sachverhalt zugrunde:
Ein Mieter beantragte bei dem, für ihn zuständigen Sozialamt die Gewährung von Sozialhilfe, einschließlich Übernahme der Wohnkosten. Der Antrag auf Übernahme der Wohnkosten wurde abgelehnt. Hiergegen legte der Mieter Widerspruch ein und stellte einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung beim Sozialgericht.
Das Sozialgericht verpflichtete das Sozialamt letztlich zur Übernahme, auch der rückständigen Miete; zwischenzeitlich waren Mietrückstände für den Zeitraum September 2013 bis Juni 2014 aufgelaufen.
Aufgrund der rückständigen Mietzahlungen kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage.
Die Entscheidung:
Bereits beide Vorinstanzen (AG Langenfeld, Urt. v. 02.10.2013, AZ: 34 C 154/13; LG Düsseldorf, Urt. v. 11.06.2014, AZ: 34 S 343/13) gaben dem Vermieter Recht.
Der BGH bestätigte die Urteile der Instanzen. Zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung war der erforderliche „wichtige Grund“, erhebliche rückständige Mietzahlungen, gegeben. Dem steht, so der BGH auch nicht entgegen, dass der Vermieter auf Sozialleistungen angewiesen war und diese auch rechtzeitig beantragt hatte, denn „Geld hat man zu haben“ (Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung). Bei Geldschulden befreien wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen verspäteter Zahlung, wenn diese unverschuldet eingetreten sind.
Eine Interessenabwägung, zwischen denen des Mieters und denen des Vermieters hat in einem solchen Fall nicht zu erfolgen.
Der BGH sieht die Rechte des Mieters durch die Schonfrist des § 569 Abs. 3 BGB als hinreichend gewahrt. Dieser gibt dem Mieter die Möglichkeit seine Mietschulden innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Klage zu begleichen, oder die Erklärung einer öffentlichen Stelle vorzulegen, die sich verpflichtet, die Mietschulden zu begleichen.
Folgen für den Mieter:
Für den Mieter, der auf Leistungen der Sozialhilfeträger angewiesen ist bedeutet dieses Urteil eine Schwächung seiner Rechtsposition. Verweigert das zuständige Amt die Leistungen, oder bewilligt diese verspätet, läuft der Mieter Gefahr, seinen Wohnraum zu verlieren. Hier ist schnelles Handeln gefordert.
Gern beraten wir Sie hierzu!
